Кауція за оренду квартири в Польщі: який розмір і коли її повертають

В Польщі орендодавець може вимагати кауцію (kaucja) до 12 місячних орендних плат, а при najem okazjonalny — до 6. Її мають повернути протягом місяця після звільнення житла, мінус те, що ви винні за договором. Якщо орендна плата змінилася, сума повернення коригується.

Що забезпечує кауція

Кауція — це гроші, які ви передаєте орендодавцю як забезпечення, а не орендна плата. Закон про захист прав орендарів (ustawa o ochronie praw lokatorów) дозволяє поставити укладення договору в залежність від внесення кауції, яка забезпечує покриття сум, що належать орендодавцю за договором на день звільнення житла. Зазвичай це неоплачена оренда та рахунки, а договір може уточнювати більше. Коли оренда закінчується, гроші повертаються орендареві, якщо орендодавець не може щось утримати.

Ці правила стосуються оренди квартири. Плата за бронювання, яку вносять до підписання договору (zadatek або zaliczka), — це інше, тому завжди уточнюйте, за що саме ви платите, і майте це письмово.

Який розмір кауції дозволено

Закон встановлює верхню межу, а не рекомендацію:

• Звичайна оренда: кауція не може перевищувати 12 місячних орендних плат за це житло, обчислених за ставкою, що діє на день укладення договору.
• Najem okazjonalny («разова оренда» — договір із додатковими формальностями, який полегшує орендодавцю припинення договору): кауція не може перевищувати 6 місячних орендних плат.
• Кауцію не беруть при оренді замінного або соціального житла, а також коли договір укладають у зв’язку з обміном житла і орендар уже отримав попередню кауцію без індексації.

Отже, якщо оренда становить 3000 PLN на місяць, верхня межа за загальним правилом — 36 000 PLN. Меншу кауцію можна обговорювати, і багато орендарів так і роблять. Якщо договір вимагає більше за верхню межу, скажіть про це орендодавцю та попросіть виправити пункт; якщо відмовляє, покажіть договір юристові до підписання.

Коли і в якому розмірі кауцію повертають

Кауцію повертають протягом місяця від дня звільнення житла, після вирахування сум, які орендодавець має отримати за договором.

Сума повернення індексується до орендної плати на день повернення. Формула із закону: місячна орендна плата, що діє в день повернення, помножена на кількість місячних плат, яку було прийнято при стягненні кауції, але не менше, ніж сума внесеної кауції.

Приклад: кауція дорівнює двом платам, 2 × 2000 = 4000 PLN. У день виїзду оренда вже становить 2300 PLN, тож повернення — 2 × 2300 = 4600 PLN. Якби оренда впала до 1800 PLN, за формулою вийшло б 3600 PLN, тобто менше за внесену суму, тож повернення становитиме щонайменше 4000 PLN.

Під час виїзду корисно письмово передати номер рахунку для повернення та зафіксувати строк повернення.

Що орендодавець може утримати

Орендодавець може вирахувати лише те, що ви винні за договором на момент виїзду, наприклад неоплачену оренду та рахунки. Чи належить сюди щось інше, наприклад шкода, буває предметом спору, тому прочитайте, що про це каже ваш договір.

Шкода — це не те саме, що звичайне зношення. Згідно із Цивільним кодексом після закінчення оренди річ повертають у непогіршеному стані, але за зношення, яке є наслідком належного користування, не відповідають. Закон також припускає, що квартиру було передано в хорошому стані, тому в суперечці саме вам потрібні докази, що під час заселення вона не була в хорошому стані: фото з датою, показники лічильників і підписаний протокол передачі (protokół zdawczo-odbiorczy).

Строки тут працюють на вашу користь: вимоги орендодавця до орендаря про відшкодування шкоди в квартирі спливають за давністю через рік після повернення житла.

Якщо орендодавець не повертає кауцію

1. Перевірте дату. Місяць рахують від дня звільнення квартири та передачі ключів. Підписаний протокол передачі це підтверджує.
2. Напишіть. Надішліть email і, якщо можливо, рекомендований лист. Вкажіть суму, номер рахунку, строк і додайте договір та протокол передачі. Якщо орендодавець утримує частину, попросіть письмовий розрахунок із розбивкою за позиціями.
3. Пам’ятайте про відсотки за прострочення. Згідно із Цивільним кодексом кредитор може вимагати відсотків за час прострочення грошового зобов’язання, навіть якщо не зазнав жодної шкоди. Якщо ставку відсотків не визначено, належать законні відсотки за прострочення, що дорівнюють сумі референтної ставки Національного банку Польщі та 5,5 процентного пункту. Актуальну референтну ставку публікує Національний банк Польщі.
4. Зверніться по пораду, перш ніж іти до суду. Якщо орендодавець і далі не платить, поговоріть із юристом або організацією орендарів. Позов — це останній крок, а не перший.

Чек-лист: перед оплатою та при виїзді

• Кауція не перевищує верхню межу (12 місячних плат, а при najem okazjonalny — 6).
• Ви платите переказом на рахунок орендодавця, зазначеного в договорі, з позначкою «kaucja» та адресою квартири в призначенні платежу, і отримуєте письмове підтвердження про отримання.
• У договорі вказано суму кауції, строк повернення та те, що можна вирахувати.
• Перш ніж щось платити, ви оглядаєте квартиру та перевіряєте, хто орендодавець (див. ознаки шахрайства і чек-лист огляду).
• Під час заселення ви робите фото з датою, записуєте показники лічильників і підписуєте протокол, у якому перелічено наявні недоліки.
• Протягом оренди ви зберігаєте повідомлення про ремонти та платите вчасно.
• Під час виїзду ви передаєте ключі за підписаним протоколом, записуєте показники лічильників і письмово передаєте номер рахунку для повернення.
• Перед підписанням ви ставите правильні питання; серед питань до орендодавця є й кауція.

Якщо ви не впевнені, що договір каже про кауцію, перевірте його в аналізаторі договору.

Джерела

• Закон про захист прав орендарів, муніципальний житловий фонд і зміну Цивільного кодексу (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego), уніфікований текст, Dz. U. 2023 poz. 725: ст. 6 (кауція) і ст. 19a (najem okazjonalny).
• Цивільний кодекс (Kodeks cywilny), уніфікований текст від 21 червня 2024 р., Dz. U. 2024 poz. 1061: ст. 481 (відсотки за прострочення), ст. 675 (повернення речі) і ст. 677 (давність вимог про шкоду).
• Національний банк Польщі: актуальна референтна ставка.
• ISAP, офіційний портал польського законодавства: актуальний офіційний текст обох законів.